最新消息、市場資訊、促銷活動

熱錢淹沒寒流 選後房市快速噴出

文章摘録自住展房屋網

上週逢入冬最強寒流來襲,板橋還測到9度以下超低溫;不過房地產市場卻是完全相反,選後持續熱呼呼,各區來人量明顯提升,建案大舉造勢強銷,價格更是持續醞釀調漲。除了看好明年ECFA正式生效外,當然還是和熱錢持續氾濫有關…

最近愈來愈有入冬的感覺,賣熱食、冬衣的都撈了一筆;雖然氣溫驟降、天氣冷颼颼,但房市則繼續維持選後以來的高溫,不但兩週來建案媒體量愈來愈多,強銷動作頻頻,來人更是明顯增加。見趨勢發展如此,業者當然再醞釀漲價;新一波資金多頭行情,已正式揭幕。

不過,或許是先前台商回流置產,造成某些個案銷售秒殺,選後北市一線區域,幾乎都出現個案銷售近尾聲,缺乏指標案拉抬聲勢,甚至幾乎無案可賣的奇異景象。先看到士林區,先前傳出快速熱銷的「國泰天母」,稍早光榮結案;雖外傳不少是台商購買,不過根據現場表示,成交客戶中仍有八成是天母當地客。

百年北市開春 豪宅將領銜

「國」案結束後,目前士林線上強銷案已不多,現在媒體量最大的是忠誠路巷內,訴求清水模建築的「無相」,開價120萬/坪。官邸特區對面「長虹虹頂」則已落架,目前所剩格局較差低樓戶別,但價格卻再調高,和先前高樓層戶相同。

來年,天母還有不少大案準備進場;中租推出的「天母御莊」,預計開價160至170萬/坪。據了解,業者設定的成交價將比「國泰天母」還高。鄉林中山北路案,則預備100年1月開始潛銷;該案基地為2,000坪住二地,價格也絕對不低。

捷運芝山站附近「天母築藝」二期「築萃」,準備100年初進場,也將開出三位數字價位,將創芝山地區新高;不過該案區位,要比先前賣8字頭的「國揚天母」稍差些。另外,先前話題不少的社子島,據了解,舊案「杜拜」準備趁勢重推,新開價將站上5字頭。

政經中心所在地信義區,線上個案也多熱銷,部分個案則因地段問題、開價又高,反應略差。整體來說,年底也是幾乎無新案銷售的情形,不過好戲也是在後頭。除了萬眾矚目的皇翔F4案外,國美建設雅祥段案(永吉路巷)及寶明建設興雅國小旁基地案,都將在明年初進場,且預料都是豪宅規劃,開價上看200萬/坪機率不低。

檢視選後北市一線區房市,線上個案確實不多;以士林區來說,近期又有自用客層出來看屋,但據側面了解,實際成交者,投資置產比例仍不低;這代表的是,選後加溫市況,仍和資金熱錢脫不了關係。

新店市區 新案價將見7

再看即將升格的新北市。今年初市區開價破5字頭的新店,房價也是繼續上漲,市區行情即將邁進6字頭。五峰重劃區「長虹峰華」目前成交58萬/坪,半年前初進場時為53萬/坪,等於半年內漲了一成;同區「養心殿」成交價55至68萬/坪,則是新店最高。兩案成交客源中,皆有半數為北市客。

再看即將升格的新北市。今年初市區開價破5字頭的新店,房價也是繼續上漲,市區行情即將邁進6字頭。五峰重劃區「長虹峰華」目前成交58萬/坪,半年前初進場時為53萬/坪,等於半年內漲了一成;同區「養心殿」成交價55至68萬/坪,則是新店最高。兩案成交客源中,皆有半數為北市客。

一水之隔的中和價格也一樣續漲,96年底預售過,近華夏技術學院的元利建設「和平世紀」準備重推,新開價便調漲至40萬/坪(原開價為33萬/坪)。同區南勢角站共構案「南方之星」也再漲價,現在都要40萬/坪以上才能成交。

新店、中和房價都持續上漲,不過論漲速,則捷運剛通車的蘆洲還是第一名。先前由於吹起惜售風,捷運通車前後,蘆洲幾乎無案銷售。訴求近總站的「香榭京站」便拉高姿態,現在38萬/坪是該案成交最低價,多數戶別都要4字頭。

影響所及,南港子重劃區內「澄峰」,現在也跟著開40萬/坪。接待中心最快農曆年前才會搭好的蘆洲總站共構大案,據了解原本底價約38萬/坪,目前情勢如此,屆時該案推出時,價格將還會再漲。

北大特區 開價漲到3字頭

仍要算二線區的北大特區,第四季也是價格跳升。10月前,區域行情約在20萬上下,現在線上個案價格已全面上漲,開(均)價幾乎全數站上3字頭,1字頭產品立即變成稀有動物;「北美館」只剩少數低價戶別還有1字頭價格,均價已來到20萬/坪,「北大臻善美」均價則為18.5萬/坪。

開到3字頭的個案則有「心六藝」,從25萬調高至30萬/坪;「麗寶國際館」均價調漲約一成,到30萬/坪,最新指標案「皇翔玉鼎」28至33萬,無論均價及最高價位,都仍是全區最貴。

至於先前的區域指標案「遠雄京都」,已在11月底結案,同建商「耶魯」則將在年底結案,目前僅剩少量餘屋。這代表著遠雄即將正式撤出北大特區,轉戰新莊(副都心)。

新北市各主要推案區持續上漲,結果讓少數還在1字頭的區域,消費結構開始出現變化。原先幾乎靠區域客支撐,只有淡水河左岸龍形路為區外客市場的八里,近一季不但來人明顯增加,區外客比例更是大增。

目前八里區外客主要來自三重、蘆洲、五股等地,也有來自中和,甚至台北市(大同、士林等區)者,主要是取道台64線八里新店快速道路。在八里舊市區,區域客已變成少數,約剩三成;介於舊市區與河岸區的八里坌重劃區,區域客則仍佔五成,河岸區域則仍靠區外客支撐。

另外,河岸區近期出現一特殊案「山海第一景」,訴求從關渡大橋到淡水河出海口的無敵景觀,規劃單層單戶78坪無隔間;開價23萬/坪以當地景觀產品論,似乎合理,不過該案基地為工業用地,而且建照是91年核發。.

桃市漲勢不止 楊梅透天較佳

近期一直相當熱的桃園市,選後也是繼續加溫;目前以中正特區為核心,方圓1公里建案,價格已全面調漲到2字頭,等於價格漲勢已不限特區內。來年大有特區新案,行情也都會上看18萬/坪。中正特區指標案「竹城大和」目前成交價約24至25萬/坪,銷售過四成。

來到南桃園的楊梅,情況又有不同。先前由於有五楊高架動工及升格題材,楊梅後市本來廣被看好;不過因為先前推案量太大,現階段區域大樓產品還有若干賣壓,銀行因此持續限縮放貸,結果區域客流向透天市場,因此造成近期當地房市,透天產品反應遠優於大樓的情況。

位於市區前站新重劃區的「校前名邸」,就是熱賣一例,除了是該區首宗推案外,能夠熱銷,也和產品規劃特殊有關。該案為前院停車由於面寬夠,規劃為雙車位,故儘管為預售推案,還是能成功順銷。「校」案實為特例,後續同區推案能否延續,還有待觀察。

最後看新竹市,年關前當地市況算是平平;原本寄望竹科人因為獲發年終分紅而出來購屋,不過據了解,今年電子業訂單需求復甦,因此竹科人多還在生產線上趕工,加上年終分紅還未發下,因此實際出來看屋的竹科人還不多。

竹科人暫時蟄伏,短期內新竹市房市還是以市區為焦點,不過現在市區個案也不多。北側武陵地區則是自成一格,向來就不是靠竹科客,而是區域自營商為購買主力,因此2千萬左右透天產品為當地主流產品,大樓產品市場則較小。

展望明年第一季,關埔重劃區仍為重案區,不少新案仍將陸續進場。據了解,台中北上的總太建設,還將在慈雲路打造MALL,配合建案銷售,預料將再掀新話題。

稅改打房 恐怕只是雷聲

上週最熱門的房市議題,是財政部以『改善所得分配不均,縮短貧富差距』為中心思想,所推出一系列查稅及加課重稅措施。不少媒體都用『玩真的』,來為財政部這次的行動下註解;不過翻開這些措施的細部內容,仍會發現,就算真的推行,到了實際執行面,仍會出現問題。

比如,界定一年為短期交易,那麼一年又一天呢?針對非自用住宅,也是模稜兩可;投機客短線炒房,才不管什麼產品,只要有話題可炒,一概先卡位再說。再者,開徵豪宅稅、奢侈稅或預售轉手加重課稅,仍考驗稅捐單位的查緝功力。上週就有報導披露,財部先前說要查豪宅,但一年下來只查到五件;以目前稅捐單位的查察功力,上述各類課稅改革,恐怕最後都將破功!

另外,近來幾位立委持續撻伐高房價現象、砲聲隆隆,更有委員疾呼,須以實價課稅。不過這中間,時機點仍可議;由於明年底即將立委改選,現在官員和立委諸公們,是不是只是製造聲勢、收買人心?只有時間能夠檢驗….